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Amministrazione
Condomini
Regolamento Tipo
Qui di
seguito riportiamo un fac-simile di un regolamento tipo, il nostro Studio
è in grado di sviluppare regolamenti adatti a tutte le problematiche
relative al vostro condominio.
Non a
caso per ogni edificio esistono differenti problematiche, ecco perché il
regolamento di ogni edificio deve essere appropriato e a misura di quelle
che sono le esigenze di tutti i componenti dell'edificio.
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
DELLO STABILE DI VIA ____________________
1) Oggetto
Il presente Regolamento, disciplina i rapporti del Condominio sito in
______ , costituito da: ___ corpi di fabbrica e cortili interni con
annessi box, eretti sull'area distinta nel Catasto Edilizio Urbano di
_____ , foglio, mappali ____ ______: un corpo di fabbrica (come da
planimetria/e allegata/e n._______ ) destinato ad uso abitazione e/o
uffici, che si eleva ___ piani fuori terra (T/R, 1°, 2°, [3°, 4°, 5°]ecc)
oltre ad un piano cantinato; cortile interno con posti macchina numerati e
dei garage coperti (come da planimetria allegata n. _________ )
2) Proprietà comuni
Si dichiarano e si riconoscono di proprietà ad uso comune pro indiviso fra
i Condomini, nelle porzioni a loro spettanti a norma dell'art.3:
a) l'area su cui insistono gli edifici ed i corpi box;
b) le aree cortilizie comprese tra gli stabili, nonché i manufatti e gli
impianti di ragione comune entro di essa installati o installandi;
c) le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi, il tetto di
ciascuno stabile;
d) l'andito d'accesso pedonale, il vano scala, il vano ascensore
dell'impianto dal momento della sua installazione, i ripiani, i
pianerottoli, i passaggi alle cantine e magazzini al piano sotterraneo del
corpo di fabbrica lato ______ ;
e) al piano sotterraneo dello stabile lato _____: i locali non di
proprietà esclusiva evidenziati nella allegata planimetria con puntinatura,
quali quelli occupati dall'impianto di riscaldamento dall'impianto
dell'ascensore, e dai vani ospitanti il contatore e le scatole dell'AEM,
il contatore dell'acqua potabile; e______________
f) i servizi e gli impianti di acqua, gas, energia elettrica, telefono,
fino ai contatori dei singoli utenti e fino alle diramazioni alle singole
unità immobiliari, le condotte orizzontali e verticali di scarico delle
acque bianche e nere; l'impianto di riscaldamento fino alle diramazioni
alle singole unità immobiliari; [l'installando l'impianto ascensore in
ogni sua parte fissa e mobile [dal momento della sua entrata in funzione];
g) le canne fumarie e di aspirazione, compresi i portelli di ispezione, i
comignoli, etc.;
h) le porzioni del cortile marcate per il posteggio di automezzi, anche
ove di talune sia consentito l'uso esclusivo;
i) in generale le parti dell'edificio e le opere, installazioni, impianti,
manufatti che sono indispensabili all'uso ed alla conservazione
dell'immobile.
3) Valori delle quote dei singoli Condomini
A tutti gli effetti di legge le quote di comproprietà di ciascun Condomino
sulle parti comuni (proporzionate al valore delle parti di proprietà
individuale), espresse in millesimi, sono stabilite come indicato
nell'art. 9 in base alle allegate Tabelle n°1 e n°2.
Nello stesso articolo 9 sono indicate la ripartizione delle spese per la
gestione dell'impianto di riscaldamento e la ripartizione delle spese
ordinarie e straordinarie dell'ascensore in funzione di specifiche
ripartizioni millesimali come alle allegate Tabelle n°3 e n°4.
4) Uso delle proprietà comuni
Le parti comuni non possono normalmente essere occupate od ingombrate dai
singoli Condomini neppure temporaneamente e con opere di carattere
provvisorio; i cortili dovranno essere tenuti sgombri e riservati al
servizio dei Condomini; in deroga a quanto sopra, l'eventuale utilizzo per
singoli Condomini è riservato al caso di lavori di ripristino da eseguire
nei singoli appartamenti e previo benestare dell'Amministratore che deve
constatare tale necessità. I condomini o loro inquilini hanno diritto di
parcheggiare un autoveicolo a testa nel posto macchina numerato loro
assegnato situato nell'area del cortile. Detto diritto è strettamente
personale e non trasferibile né agli eventuali eredi né a terzi.
Il Condominio potrà affittare uno o più posti macchina non richiesti da
condomini o loro inquilini nei cortili condominiali.
5) Domicilio - notificazione
Per ogni effetto legale e contrattuale, il domicilio di ciascun Condomino
si intende eletto nel rispettivo appartamento, ritenendosi tale elezione
efficace anche per il caso in cui il proprietario abbia cessato di
abitarvi, nel qual caso egli sarà peraltro tenuto a darne comunicazione
entro dieci giorni all'Amministratore, indicando il suo nuovo ed effettivo
domicilio. Ove si tratti di persona giuridica il domicilio sarà peraltro
la sua sede legale.
Il Condomino subentrante nella proprietà è tenuto a comunicare
immediatamente e per iscritto all'Amministratore le proprie generalità.
6) Destinazione ed uso dei locali di proprietà esclusiva
I Condomini non possono destinare, né lasciar destinare, i locali di loro
proprietà ad uso di pensione, locanda, scuola (anche di canto o musica),
asilo d'infanzia, sala da ballo, istituto di esercizi fisici (palestre e
simili), case ed istituti di cura, né farne comunque uso diverso da quello
consentito dal presente Regolamento oppure uso contrario alla
tranquillità, alla decenza, all'igiene, al decoro degli edifici.
Le cantine non possono essere utilizzate come depositi di materiali nocivi
o pericolosi né come laboratori. Le cantine non possono essere utilizzate
come dimora di persone, né stabile né occasionale.
Nel caso che i locali rimangano per qualche tempo disabitati, i
proprietari od i locatari devono provvedere preventivamente alla chiusura
delle prese dell'acqua, del gas e dell'elettricità e sono tenuti ad
indicare per iscritto all'Amministratore il recapito in Milano del
detentore delle chiavi per l'eventuale necessità di accedere ai locali.
7) Modificazioni interne dei locali
Ogni Condomino è tenuto ad eseguire a sue spese tutte le riparazioni
attinenti alla sua proprietà, la cui omissione possa arrecare danno agli
altri Condomini o comunque compromettere la stabilità e il decoro
dell'edificio.
Ogni Condomino è tenuto ad informare l'Amministratore prima di apportare
modifiche ai propri locali. Qualsiasi modificazione interna che interessi
le strutture e gli impianti di proprietà comune non può essere eseguita
senza la preventiva approvazione dell'Amministratore e dell'Assemblea nei
casi dovuti. In caso di infrazione alle norme di cui sopra l'Assemblea dei
Condomini potrà costringere il contravventore al ripristino dei locali o
all'eventuale risarcimento dei danni.
In deroga a quanto sopra i soli Condomini delle unità situate all'ultimo
piano (5°) del corpo di fabbrica ___ lato ___, contraddistinte nelle
allegate planimetrie e tabelle con i numeri di riferimento __ e __ , hanno
diritto di eseguire lavori di ______ delle aree indicate con i numeri ____
e ____, allo stato attuale sottotetti non abitabili, in terrazze
praticabili, previo ottenimento di regolari permessi autorizzativi,
mediante semplice comunicazione all'Amministratore. In caso di riunione di
più unità, i Proprietari sono fin d'ora autorizzati a _______
8) Divieti
E' vietato ai Condomini ed ai loro eventuali inquilini, affittuari o sub
affittuari:
a) far uso della propria unità immobiliare in modo che possa derivarne
nocumento o danno, ovvero semplicemente pericolo di guasti, allo stabile o
agli abitanti dello stesso;
b) svolgere attività che per rumori, esalazioni o simili eccedono la
normale tollerabilità; nei laboratori e magazzini dei corpi interni è
vietata ogni attività dalle ore 22.00 di ogni giorno alle ore 8.00 del
giorno successivo; le operazioni di carico e scarico, movimento merci o
altra attività che preveda l'utilizzo del cortile con mezzi per lo
svolgimento delle attività legate all'uso dei laboratori e magazzini dei
corpi interni dovranno essere svolte dalle ore 8.00 alle ore 20.00 dei
soli giorni feriali, con mezzi muniti di ruote gommate non piene;
c) apporre targhe, che non siano approvate dall'Amministrazione oppure
porre sui davanzali delle finestre o sui parapetti dei balconi gabbie,
recipienti, case etc. che deturpino l'aspetto dell'edificio;
d) occupare in qualsiasi modo locali, aree, spazi di interesse comune,
salvo quanto regolato all'art. 4 ;
e) permanere sulle scale, nell'androne o sulla soglia dell'ingresso dello
stabile o depositarvi biciclette, materiali ingombranti, etc.;
f) scuotere o battere dalle finestre o sui ripiani delle scale tappeti,
coperte, lenzuola, materassi, cuscini ed oggetti di vestiario; tale
operazione è permessa solo sui balconi dalle ore 8 alle ore 9;
g) gettare nei vasi igienici e negli acquai materiale che possa ingombrare
le tubazioni di scarico;
h) gettare immondizie od altri oggetti di rifiuto nel cortile, nella
strada e nelle altre adiacenze;
i) infiggere all'esterno dei locali paletti o ferri di sostegno, tende,
ganci;
j) mettere tende o tendaggi diversi da quelli che all'uopo i Condomini
stabiliranno come tipo e colore in regolare Assemblea; k) tenere animali
che possono recare danno e disturbo agli altri Condomini;
l) recare disturbo ai Condomini confinanti con schiamazzi, canti, suoni,
danze od altro, far funzionare apparecchi radio, di riproduzione suoni,
televisori ad alta tonalità, con la precisione che dopo le ore 22 suoni e
canti sono proibiti;
m) sovraccaricare oltre misura i pavimenti dei propri alloggi, terrazzi e
balconi;
n) eseguire scavi di qualunque genere nel sottosuolo degli edifici, anche
se essi non arrechino danni agli altri Condomini e alle murature portanti.
9) Ripartizione delle spese
Ripartizione delle spese comuni
Sono ripartite fra tutti i Condomini, in ragione delle rispettive quote
millesimali indicate nella allegata Tabella n°1, le spese per la
prestazione di servizi nell'interesse comune come l'emolumento
all'Amministratore, l'assicurazione degli stabili per l'incendio e R.C.,
l'illuminazione dei locali e spazi comuni, le spese per trasporto
immondizia e fognatura, le spese per innovazioni deliberate dall'Assemblea
dei Condomini, ed in genere di tutte le spese di carattere generale; sono
ugualmente ripartite fra tutti i Condomini le spese per la manutenzione
ordinaria e straordinaria anche se riguardanti opere che interessano uno
solo dei fabbricati, o una sola perte del fabbricato [salvo per le spese
delle scale che sono ripartite fra i Condomini del corpo servito in
ragione delle quote millesimali indicate nella allegata Tabella n°2]. Per
il riscaldamento e l'ascensore valgono le norme che seguono:
Ripartizioni delle spese di riscaldamento
L'impianto di riscaldamento è bene comune dei Condomini pro - indiviso. Le
spese straordinarie e di ricostruzione dell'impianto comune vanno
suddivise fra tutti i partecipanti in base al valore espresso in millesimi
della comproprietà di ciascun Condomino. Le spese relative all'uso,
all'esercizio, ed alla ordinaria manutenzione e riparazione dell'impianto
comune, vanno ripartite in base alla cubatura delle singole proprietà
riscaldate, come indicato nella allegata Tabella n°______.
Ripartizione delle spese di ascensore
L'impianto di ascensore è cosa comune ai Condomini del corpo di fabbrica
______ ed appartiene loro pro - indiviso. I Condomini del piano terreno ed
i Condomini proprietari di unità di piano cantinato sono tenuti ugualmente
al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto
ascensore per effetto dell'incremento di valore generale dello stabile
dovuto alla presenza dell'impianto stesso. Le spese per la manutenzione
straordinaria dell'ascensore sono ripartite al 50% in base alla proprietà
ed al 50% in base ai millesimi di manutenzione ordinaria ascensori, come
indicato nella allegata Tabella n°_______ Le spese per la manutenzione
ordinaria ascensori sono suddivise fra i soli Condomini dei piani
superiori, con totale esonero degli altri Condomini, come indicato nella
stessa tabella n°______ Ove vi siano vari corpi di fabbrica, potrà essere
deliberata una ripartizione diversa per ciascun corpo di fabbrica, quanto
a servizi o parti relative alla stessa.
10) Pagamento
Nessun Condomino può sottrarsi al pagamento del proprio contributo nelle
spese, neppur rinunziando al diritto sulle cose o sui servizi comuni.
Contro i Condomini morosi l'Amministratore potrà chiedere decreto di
ingiunzione immediatamente esecutivo per il pagamento, nonostante
opposizione, dei contributi dovuti e delle spese giudiziali ai sensi e per
gli effetti di cui all'art. 63, primo comma del R.D. 30 marzo 1942 n°318.
I pagamenti eseguiti in ritardo sono soggetti ad una indennità di mora
superiore nella misura di 5 punti al tasso ufficiale di sconto in vigore
al momento della chiusura del rendiconto, salvo riduzione al massimo
interesse consentito dalla disciplina legale, ove esso venga ecceduto
11) Versamento delle spese di gestione
L'esercizio finanziario ha inizio al 1 luglio e si chiude annualmente il
30 giugno. L'Amministratore, trenta giorni prima dell'inizio
dell'esercizio annuale, sottopone all'Assemblea il preventivo delle spese
di gestione. Per provvedere a dette spese ordinarie è costituito un fondo
comune da finanziare mediante versamenti in 4 rate trimestrali: 1° luglio
- 1° ottobre - 1° gennaio e 1° aprile.
Il Condominio avrà due conti correnti, uno per le entrate, nel quale
dovranno confluire tutte le entrate del Condominio, che sarà alimentato
dall'Amministratore con firma congiunta, e del quale potrà essere disposto
solo con firma congiunta, dall'Amministratore e dal Presidente o in sua
assenza dal Vice Presidente del Consiglio di Condominio; inoltre un conto
uscite che sarà alimentato solo dal conto entrate e del quale
l'Amministratore disporrà con firma singola.
Per provvedere alle spese di manutenzione straordinaria ed altre esigenze
speciali prevedibili ed imprevedibili, può essere costituito un fondo di
riserva, presso il conto entrate mediante versamenti supplementari,
l'entità dei quali non può superare il terzo di quelli ordinari stabiliti
per l'esercizio finanziario in corso. L'Amministrazione del fondo di
riserva deve essere tenuta distinta da quella del fondo comune. I capitali
accantonati nel fondo suddetto devono essere depositati in libretto
intestato al Condominio presso un istituto di credito, scelto
dall'Assemblea. I prelevamenti dal fondo saranno fatti
dall'Amministratore; i prelevamenti dal fondo di riserva saranno fatti
dall'Amministratore solo su specifica autorizzazione dell'Assemblea.
L'Amministratore può eseguire prelevamenti dal fondo di riserva senza
autorizzazione dell'Assemblea solo nell'ipotesi di cui all'art. 1135,
ultimo comma del codice civile. I versamenti richiesti dall'Amministratore
a norma del presente articolo sono obbligatori per tutti i Condomini.
Chiuso il conto annuale di gestione a norma dell'articolo seguente, la
differenza a favore di ogni singolo Comproprietario viene a questi
accreditata in conto dell'anticipo spese dovuto per l'esercizio
successivo, mentre le eccedenze a carico dovranno essere rimborsate
all'Amministratore entro i quindici giorni successivi alla comunicazione
del conto.
12) Conto annuale della gestione
I conti di gestione sono tenuti dall'Amministratore: questi compila i
consuntivi finali che trasmette in estratto ad ogni singolo Condomino
entro tre mesi dalla chiusura della gestione unitamente al conto di
conguaglio di cui all'articolo precedente; i conti sono approvati in
Assemblea.
L'Amministratore tiene a disposizione dei Condomini, per ogni eventuale
controllo, nei dieci giorni precedenti l'Assemblea ordinaria, i libri, le
schede e documenti giustificativi del rendiconto annuale di gestione
comparato al preventivo. Le eccezioni e le contestazioni non sospendono i
pagamenti richiesti, ma danno semplicemente titolo per l'eventuale
restituzione di ciò che venisse riconosciuto al reclamante.
13) Designazione e compiti dell'Amministratore - Comitato
L'Amministratore del Condomino è nominato dall'Assemblea a norma dell'art.
1129, comma 2° e 4°del codice civile.
Il suo incarico è retribuito nella misura deliberata dall'Assemblea e da
lui accettata.
L'Amministratore ha la facoltà d'ispezionare e far ispezionare, da
incaricati di sua fiducia muniti di mandato, l'interno degli appartamenti
e delle pertinenze per accertarsi del buon funzionamento delle condutture
e degli impianti comuni e di fare eseguire i lavori necessari per la
manutenzione dello stabile e dei vari impianti e servizi, curando che sia
arrecato il minimo disturbo agli utenti dei locali; questi, dal canto
loro, non potranno opporsi né sollevare eccezioni.
L'Amministratore è affiancato nelle sue mansioni da un Consiglio di
Condominio eletto dall'Assemblea e composto di tre membri che delibera a
maggioranza. Il Consiglio ha funzioni di controllo sulla gestione tecnica
e amministrativa del Condominio, può porre il veto ad iniziative
dell'Amministratore, che andranno in tal caso sottoposte all'Assemblea del
Condominio. Il Consiglio nomina un Presidente e un Vice Presidente e può
sostituire l'Amministratore per i provvedimenti urgenti in caso di assenza
di questi.
L'Amministratore può essere condomino.
Il Presidente del Consiglio d'Amministrazione e l'Amministratore hanno
firma congiunta per i depositi sul conto corrente bancario per le entrate
e i trasferimenti di fondi dal conto entrate al conto uscite del
Condominio. L'Amministratore sottopone al Presidente del Consiglio di
Condominio il resoconto delle uscite, ogni volta che richiede un
trasferimento dal conto entrate al conto uscite. L'Amministratore ha firma
singola per operazioni sul conto corrente "uscite" mediante bonifici
bancari e firma congiunta per l'emissione di assegni.
14) Rappresentanza
L'Amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti per la tutela dei
diritti sulle cose comuni e degli interessi comuni. L'Amministratore ha la
rappresentanza legale del Condomino a norma dell'art. 1131 del codice
civile.
15) Attribuzioni e convocazione dell'Assemblea
I Condomini si riuniscono in Assemblea per deliberare ai sensi di legge
sugli argomenti riguardanti il Condominio e, per quanto occorra, circa le
norme interne di gestione dello stabile e dei servizi comuni e per
decidere in tutti gli altri casi previsti dal presente regolamento.
L'Assemblea dei Condomini si riunisce in via ordinaria ogni anno entro tre
mesi dalla fine dell'esercizio finanziario, e in via straordinaria quando
l'Amministratore lo ritiene necessario e quando ne è fatta richiesta, per
iscritto e motivata, dal Consiglio di Condominio da due o più Condomini
che rappresentino almeno un sesto dei millesimi dell'edificio.
La convocazione è fatta dall'Amministratore a mezzo di comunicazione
scritta, che pervenga a tutti i Condomini, almeno dieci giorni prima della
data fissata.
L'avviso di convocazione deve indicare il luogo, il giorno e l'ora della
riunione, l'ordine del giorno con le materie da sottoporre alle
deliberazioni dell'Assemblea e la data di seconda convocazione che dovrà
essere fissata in un giorno successivo alla prima ed in ogni caso non
oltre cinque giorni dalla medesima.
In caso di omissione o di rifiuto da parte dell'Amministratore di
convocare l'Assemblea, questa può essere convocata dal Consiglio di
Condominio, con le modalità predette. Ogni Condomino ha diritto di farsi
rappresentare nell'Assemblea da altra persona con delega scritta anche in
calce all'avviso di convocazione; i Condomini si impegnano a non conferire
più di due deleghe alla stessa persona.
In ogni Assemblea si provvede alla nomina di un Presidente o di un
Segretario. Per le deliberazioni ogni Condomino, presente o rappresentato
ha diritto ad un solo voto il cui valore è proporzionato ai suoi millesimi
di comproprietà.
I verbali delle Assemblee contenti l'elenco degli intervenuti con
l'indicazione del numero dei rispettivi millesimi, la nomina del
Presidente e del Segretario, le deliberazioni approvate, sono trascritti
in apposito registro e vengono firmati dal Presidente, dal Segretario e
dall'Amministratore, presso il quale ogni Condomino interessato può
prenderne visione in qualsiasi momento.
Il libro dei verbali dell'Assemblea deve essere preventivamente numerato,
firmato in ogni singolo foglio dall'Amministratore o da un notaio.
L'Amministratore non può presenziare alle Assemblee munito di deleghe di
Condomini.
16) Disposizioni finali
Il presente Regolamento obbliga i proprietari di unità immobiliari del
Condominio, per sé, successori e aventi causa, nonché tutti coloro che ne
diverranno titolari o abitanti a titolo diverso, in quest'ultimo caso
solidalmente con i proprietari dell'unità immobiliare data in godimento.
Qualora una singola unità immobiliare, per trasferimento tra vivi o per
successione ereditaria, cadesse in proprietà divisa o indivisa di più
persone, queste saranno tenute a designare una sola persona come loro
comune rappresentante rispetto al Condominio, provvedendosi in mancanza
per sorteggio dal Presidente dell'Assemblea.
Il presente Regolamento, in quanto vincolante le singole unità immobiliari
dello stabile, deve essere sempre richiamato in ogni contratto di
acquisto, di successivo trasferimento e di locazione delle singole unità.
Deve quindi intendersi accettato da ogni acquirente e conduttore, senza
eccezioni o modifiche di sorta. Per tutto ciò che non è espressamente
previsto o precisato nel presente Regolamento di Condominio valgono le
vigenti disposizioni di legge.
17) Riferimento agli allegati
Formano parte integrante e sostanziale del presente Regolamento le Tabelle
n°_____ e le planimetrie allegate ___________________
Le planimetrie evidenziano le unità con i riferimenti alla Tabelle
millesimali e con puntinatura, senza riferimento specifico, le parti
comuni.
La Tabella n°1 specifica le quote millesimali di proprietà condominiale
per la ripartizione delle spese medesime comuni a tutti i Condomini dei
tre corpi di fabbrica;
La Tabella n°2 specifica le quote millesimali per la ripartizione delle
spese per la gestione dell'impianto di riscaldamento.
La Tabella n°3 specifica la quote millesimali per la ripartizione delle
spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto ascensore.
La Tabella n°4 le quote millesimali di proprietà per la ripartizione delle
spese pertinenti a ciascun eventuale corpo di fabbrica.
18) Clausola compromissoria per condominio
Tutte le controversie che potranno sorgere tra i condomini, tra uno o più
di essi e l'amministratore, ove quest'ultimo abbia aderito alla presente
clausola, tra i condomini e il condominio in quanto arbitrabile e tra il
condominio in persona dell'amministratore e i fornitori, ove questi
abbiano aderito alla presente clausola saranno risolte da un arbitro unico
nominato e che opererà in base al Regolamento Arbitrale e al Regolamento
Interno, in vigore alla data di deposito della domanda di arbitrato, della
Delegazione Italiana e della Corte Arbitrale Europea (facente parte del
Centro Europeo di Arbitrato con sede a Strasburgo) che dovrà decidere
entro 6 mesi con facoltà di proroga da parte della Corte solo nei casi e
nei limiti di cui al proprio regolamento e il cui compenso sarà
determinato in base alla tariffa di detta Corte.
Le parti si obbligano ad attenersi al predetto regolamento anche per
quanto riguarda la nomina dell'arbitro.
Gli arbitri decideranno secondo diritto.
In ogni contratto di fornitura di beni e servizi da esso stipulato con
terzi a nome del condominio, l'Amministratore del condominio avrà
l'obbligo di richiedere alla controparte la stipula della clausola
compromissoria.
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