Amministrazione Condomini

LE MAGGIORANZE ASSEMBLEARI NEI CONDOMINI

Specchietto maggioranze

L'assemblea e' correttamente convocata
se in prima convocazione sono presenti i 2/3 dell'edificio e contestualmente i 2/3 dei condomini proprietari. La seconda convocazione sara' valida con la partecipazione di 1/3 del valore dell'edificio, oltre ad 1/3 dei partecipanti al condominio.

Le maggioranze richieste per la validita' delle decisioni assembleari

Le delibere che possono essere prese con assemblea a maggioranza ordinaria -in prima convocazione- sono quelle con il consenso di meta' del valore dell'edificio, oltre alla maggioranza numerica degli intervenuti. In seconda convocazione sara' sufficiente che i votanti siano 1/3 del valore dell'edificio ed 1/3 dei proprietari partecipanti (tra di essi, e' necessaria la maggioranza dei voti a favore della proposta).

Le circostanze sottoposte a questo tipo di assemblea e di votazione sono le seguenti:

-preventivo, rendiconto e riparto spese di gestione condominiale (ordinarie e straordinarie);

-impiego residuo attivo passata gestione;

-eventuale retribuzione amministratore;

-opere manutenzione di piccola entita';

-controversie relative a questioni sottoposte a gestione dell'amministratore;

-decisioni su contratti di appalto (tipo giardiniere, pulizia scale, manutenzione ascensore e riscaldamento, etc..);

-installazione autoclave;

-sostituzione cassette postali;

-istituzione del consiglio di condominio e decisioni sulle relative cariche;

-modifiche impianto TV centralizzato;

-modifiche per il superamento e l'eliminazione di barriere architettoniche;
-parcheggi auto e cortile;

-locazioni parti comuni (che pero' non comportino una modifica di destinazione);

-nomina commissioni in caso di particolari problemi o lavori.

 

Le assemblee straordinarie

A seconda del tipo di decisione che deve essere presa (un intervento particolarmente importante od un'innovazione richiedono maggioranze o partecipazioni superiori), variano le percentuali di presenze necessarie ad ottenere un'assemblea validamente costituita ed una altrettanto valida delibera.

Vediamo alcuni casi.

Solitamente nel corso di un'assemblea straordinaria (di prima convocazione) e' sufficiente che la decisione venga presa con la votazione da parte di meta' del valore dell'edificio, oltre alla maggioranza numerica degli intervenuti. Per la seconda convocazione le delibere sono valide se approvate con la meta' del valore dell'immobile oltre ad 1/3 piu' uno dei proprietari partecipanti. Per la validita' dell'assemblea valgono le presenze gia' indicate: 2/3 del valore piu' 2/3 dei partecipanti in prima convocazione e 1/3 del valore piu' 1/3 dei partecipanti in seconda.

Tra le decisioni per le quali sono necessarie queste maggioranze:

- nomina e revoca dell'amministratore;

-approvazione e modifica regolamento di condominio sulla disciplina dell'uso delle parti comuni;

-modifica di quelle parti che possono essere considerate meramente regolamentari all'interno di un regolamento contrattuale che, per il resto, non puo' essere modificato se non all'unanimita';

-criteri ripartizione spese;

-ricostruzione edificio perito per almeno 3/4;

-scioglimento del condominio (quando non alteri lo stato delle cose);

-riparazioni straordinarie (consistenti);

-sostituzione sistemi di accesso meccanizzati;

-sostituzione rivestimenti parti comuni con altri difformi dall'originario;

-condono edilizio parti comuni;

-innovazioni per realizzazione parcheggio nel sottosuolo o a pianterreno da parte di singoli condomini;

-disciplina uso turnario posti auto;
-istituzione (o destituzione) servizio di portierato;
-revisione tabelle millesimali.

Esistono poi delle delibere che
-per essere valide- hanno bisogno della maggioranza dei 2/3 dell'edificio e della maggioranza numerica dei partecipanti al condominio nel caso di prima convocazione, mentre per la seconda e' prevista la votazione (oltre che della partecipazione numerica del condominio) dei 2/6 del valore dell'edificio.
Ricordando che il verbale deve essere firmato dai condomini favorevoli, ecco i casi:
-innovazioni dirette a: miglioramento, miglior uso, maggior rendimento delle cose comuni, anche se in concreto utilizzabile solo da una parte dei condomini, consistenti in modifiche materiali;
-locazione di parti comuni;
-locazione pubblicitaria di tetto o facciata per periodo inferiore ai 9 anni;
-riattivazione impianto centralizzato (nel caso di condominio ad impianti singoli) per il riscaldamento delle sole parti comuni;
-costruzione verande su parti comuni;
-soppressione portierato;
-scioglimento condominio (con relative opere necessarie);
-installazione impianti irrigazione ed illuminazione giardino automatici;
-installazione ascensore;
-TV centralizzata;
-costituzione ipoteche per garantire prestiti richiesti per lavori sulla cosa comune.

Nel caso di interventi sulle parti comuni
che siano dirette a contenere il consumo energetico -o ad utilizzare fonti energetiche rinnovabili- cosi' come per la trasformazione dell'impianto di riscaldamento a gas metano, e' necessaria -sia in prima che in seconda convocazione- la votazione della maggioranza delle quote millesimali.

Nel caso di innovazioni per l'adozione di impianti
di regolamentazione o di contabilizzazione del calore (per ripartire i consumi e la relativa spesa tra i condomini) e' necessario il voto in prima convocazione della maggioranza dei partecipanti all'assemblea, ed in seconda convocazione di 1/3 piu' uno dei partecipanti al condominio.

In casi particolari
e' invece necessario il voto (e dunque la presenza) all'unanimita' di tutti i soggetti partecipanti al condominio. Necessita inoltre il consenso scritto di tutti i condomini, i quali devono firmare il verbale.
Vediamo i casi:
-formulazione nuovo regolamento di condominio;
-modifiche ed integrazioni del regolamento che comportino variazioni nei diritti costituiti od acquisiti da condomini su parti comuni (o che vengano ad incidere su parti di proprieta' esclusiva);
-approvazione, modifica o rifacimento tabelle millesimali;
-ricostruzione edificio perito di 3/4 ed oltre del suo valore;
-interessi su quote di mora se superiori al tasso legale;
-alienazione parte comune;
-locazione pubblicitaria di facciata o tetto con durata superiore ai 9 anni;
-acquisto di immobile da destinarsi a parte comune dell'edificio;
-soppressione impianto di riscaldamento (ed acqua calda) centralizzati;
-modifiche regolamento contrattuale -escluse quelle attenenti ad uso e disciplina di parti ed impianti comuni;
-divisione parti comuni;
-servitu' attiva e diritti reali di godimento: modifiche o rinuncia;
-costituzione diritti reali di godimento (su parti comuni);
-criterio di ripartizione delle spese difforme da quanto previsto dalla legge;
-divieti nell'uso delle proprieta' esclusive.

Per gli interventi di recupero edilizio
e' necessaria la votazione di meta' del valore dell'edificio che sia anche la maggioranza numerica degli intervenuti nel caso di prima convocazione; meta' del valore dell'edificio ed 1/3 piu' uno del partecipanti al condominio nel caso di seconda convocazione.

Sono NON vincolanti per la minoranza dissenziente le seguenti delibere:
-innovazioni gravose e voluttuarie (in considerazione dello stato e dell'importanza dell'edificio);
--installazione di antenna centralizzata TV non preesistente;
-installazione ascensore non preesistente;
-installazione impianto di riscaldamento centralizzato non preesistente.

Non sono invece ammesse delibere
che violino l'inderogabilita' indicata dal codice civile (divieto violazioni diritti dei singoli condomini, ai sensi degli art. 1138 c.c. e art. 72 att. c.c., etc..)

 

Specchietto delle maggioranze nelle assemblee condominiali

 

In caso di proprietà indivise la partecipazione degli intervenuti di tale proprietà è da considerarsi unica (indifferentemente che partecipi uno l'altro o tutti i costituenti della proprietà) il loro peso viene suddiviso solo per quota millesimale.

LE MAGGIORANZE PER DECIDERE

Oggetto della delibera

Prima convocazione

Seconda convocazione

 

Condòmini

Valore

Condòmini

Valore

L'AMMINISTATORE

nomina, revoca e riconferma

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv. (e 1/3 cond).

almeno 1/2

compenso

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.. (e 1/3 cond).

almeno 1/2

RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Ripartizione delle spese tra i condomini (art. 1136 c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/3

I PREVENTIVI DI SPESA

per le spese ordinarie annuali

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/3

per le opere di manutenzione straordinaria e costituzione di un fondo speciale (art. 1136 c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/3

IL PORTIERATO

mutamento d'uso dei locali***(p. es affitti ad altri)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

soppressione del servizio****

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond

almeno 1/3

soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento assembleare ****

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/2

soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento condominiale 

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

LE INNOVAZIONI

Eliminazione barriere architettoniche

(art. 2 legge 9/1/89 n. 13)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond

almeno 1/3

Impianto di riscaldamento

trasformazione per contenimento energetico 

( legge 10/91)*

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

per il miglioramento o l'uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.)**

1/2 + 1 cond.

almeno 2/3

1/2 + 1 cond.

almeno 2/3

che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano alcune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 c.c.)

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

che producano un cambiamento della destinazione originaria dell'edificio

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

Interventi di recupero

-ai sensi dell’art. 15, legge 179/92 

1/2 + 1 cond.

almeno 1/2

1/2 + 1 cond.

almeno 1/2

IL PORTIERATO

mutamento d'uso dei locali***(p. es affitti ad altri)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

soppressione del servizio****

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond

almeno 1/3

soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento assembleare ****

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/2

soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento condominiale 

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

REALIZZAZIONE PARCHEGGI

da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari, (art. 9 legge 24/3/1989, n. 122), senza alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino**

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

con alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino**

Tutti i cond.

100%

Tutti i condòmini

100%

IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

approvazione (art. 1138 c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condòmini sulle parti di proprietà esclusiva

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

Rendiconto annuale

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond

almeno 1/3

INTERVENTI EDILI

Ricostruzione dell'edificio

per perimento inferiore ai 3/4 del valore (artt. 1128 e 1136 c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

Ricostruzione dell'edificio

per perimento totale o superiore ai 3/4 del valore (art. 1128 c.c.)

Tutti i cond.

100%

Tutti i condòmini

100%

Riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136 c.c. 4° comma)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

Sopraelevazione Pregiudizievole per le condizioni statiche, per l'aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (art. 1127 c.c.)

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Ripartizione delle spese tra i condomini (art. 1136 c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/3

SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO

quando per rendere possibile la divisione in parti autonome occorrano modifiche dello stato attuale dell'edificio e opere per la diversa sistemazione dei locali e dipendenze tra i cond. (art. 62 att. c.c.)

1/2 + 1 cond.

almeno 2/3

1/2 + 1 cond.

almeno 2/3

quando l'edificio può suddividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 att. c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

MODIFICA TABELLE MILLESIMALI

Tabelle millesimali - modifica

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

VENDITA O CESSIONE

di beni comuni

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

VARIE

Liti attive o passive

- relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (art. 1136 c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/3

*è una tesi prevalente ma la giurisprudenza in materia non è ancora ben definita. Per alcuni sarebbe sufficiente la sola maggioranza delle quote

** se l’innovazione è gravosa o voluttuaria, ciascun condomino può rifiutarsi di partecipare alla spesa, salvo cambiare idea in seguito

***secondo la Cassazione (sentenza n. 2585/98) ½ + 1 condomini e 2/3 millesimi, in prima e seconda convocazione. Per le locazioni ultranovennali occorre, comunque, l’unanimità.

**** secondo la Cassazione (sentenza n. 5083/93) ½ + 1 condomini e 2/3 millesimi, in prima e seconda convocazione